Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13610)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88040
afecte solamente a algún pacto o estipulación o a alguna de las fincas o derechos
comprendidos en el título, en la nota deberá expresarse la causa o motivo de la
suspensión o denegación...”).
La nota de calificación no permite conocer con suficiente claridad la posición jurídica
de las partes y el contenido de los derechos según la inscripción practicada. En realidad,
lo único que está claro a la vista de la nota de calificación es que la registradora ha
inscrito el título presentado, y que lo ha hecho sin apreciar ni, por tanto, comunicar
defecto alguno del documento presentado. Solo se ha podido conocer la verdadera
situación registral cuando se ha obtenido la nota informativa y se ha presentado por
segunda vez el título.
Las consecuencias graves de esta omisión se analizan seguidamente.
2. La calificación: el asiento no recoge el derecho conformado por las partes en el
título presentado a inscripción.
Desde lo razonado hasta ahora se puede comprender que la inscripción practicada
no recoge el verdadero negocio jurídico celebrado por las partes. La escritura pública
documenta una donación con reserva de la facultad de disponer, mientras que la
inscripción publica una donación pura y simple. Con la única referencia de la nota de
calificación, el régimen jurídico de la “mención” empleado para el asiento de la facultad
reservada conduce necesariamente a esta conclusión, porque implica su irrelevancia
registral. La no inscripción de la facultad de disponer, equivale, de hecho, a la
denegación de la inscripción de parte del título.
La actuación de la registradora contradice reiteradísima doctrina de la Dirección
General que limita la actuación del registrador al contenido del título y excluye las
calificaciones creativas que alejan los pronunciamientos registrales de la voluntad de los
otorgantes. Es doctrina reiterada que en el Registro de la Propiedad se inscribe “el
completo hecho acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede
desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes...”
(RDGRN de 28 de mayo de 2005). En el mismo sentido se añade que “...En esta misma
línea, y acorde con el principio registral de rogación, es reiterada la doctrina de esta
Dirección General en el sentido de que el registrador ha de atenerse a lo querido por las
partes en el documento presentado, sin poder actuar de oficio ni practicar asientos
distintos de los solicitados (vid. Resoluciones de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19
de abril de 2004, 20 de julio de 2006 y 26 de julio de 2007), Pero este principio general
tiene sus límites, y como ya señaló la Resolución de 18 de abril de 1994 (citadas por
otras posteriores, como las de 14 de julio de 2016 y 27 de octubre de 2020) ‘el
Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si
entiende que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto
pactado por las partes, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido y transformar
(...) inscribiendo lo que las partes no estipularon en la escritura pública’. Añade la
Resolución de 13 de febrero de 2012 que debe recordarse, para los supuestos de
inscripción parcial, que el principio de especialidad que impone la exacta determinación
de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9 de la Ley
Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), de manera que dicha inscripción
parcial solicitada no puede desnaturalizar el negocio que ha sido celebrado por las
partes.” (RDGSJFP de 16 de febrero de 2022”).
La calificación de la Registradora ha incumplido la obligación que impone el
artículo 19 bis LH que ordena al registrador que exprese en su calificación las causas
impeditivas, suspensivas o denegatorias con indicación de los medios de impugnación.
Como explica la RDGRN de 26 de julio de 2007: “...conforme a los artículos 19 bis de la
Ley Hipotecaria y 434 de su Reglamento, en caso de calificación negativa parcial del
documento presentado (como es el caso), lo que debe hacer el Registrador es notificar el
defecto por él apreciado. a la vista de lo cual el presentante o el interesado podrán
solicitar la inscripción parcial del documento, sin perjuicio de su derecho a recurrir en
cuanto a lo no inscrito. En esta misma línea, y acorde con el principio registral de
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88040
afecte solamente a algún pacto o estipulación o a alguna de las fincas o derechos
comprendidos en el título, en la nota deberá expresarse la causa o motivo de la
suspensión o denegación...”).
La nota de calificación no permite conocer con suficiente claridad la posición jurídica
de las partes y el contenido de los derechos según la inscripción practicada. En realidad,
lo único que está claro a la vista de la nota de calificación es que la registradora ha
inscrito el título presentado, y que lo ha hecho sin apreciar ni, por tanto, comunicar
defecto alguno del documento presentado. Solo se ha podido conocer la verdadera
situación registral cuando se ha obtenido la nota informativa y se ha presentado por
segunda vez el título.
Las consecuencias graves de esta omisión se analizan seguidamente.
2. La calificación: el asiento no recoge el derecho conformado por las partes en el
título presentado a inscripción.
Desde lo razonado hasta ahora se puede comprender que la inscripción practicada
no recoge el verdadero negocio jurídico celebrado por las partes. La escritura pública
documenta una donación con reserva de la facultad de disponer, mientras que la
inscripción publica una donación pura y simple. Con la única referencia de la nota de
calificación, el régimen jurídico de la “mención” empleado para el asiento de la facultad
reservada conduce necesariamente a esta conclusión, porque implica su irrelevancia
registral. La no inscripción de la facultad de disponer, equivale, de hecho, a la
denegación de la inscripción de parte del título.
La actuación de la registradora contradice reiteradísima doctrina de la Dirección
General que limita la actuación del registrador al contenido del título y excluye las
calificaciones creativas que alejan los pronunciamientos registrales de la voluntad de los
otorgantes. Es doctrina reiterada que en el Registro de la Propiedad se inscribe “el
completo hecho acto o negocio que las causa, cualquiera que sea su clase, no puede
desconocerse la unidad negocial tal como aparece configurada por los otorgantes...”
(RDGRN de 28 de mayo de 2005). En el mismo sentido se añade que “...En esta misma
línea, y acorde con el principio registral de rogación, es reiterada la doctrina de esta
Dirección General en el sentido de que el registrador ha de atenerse a lo querido por las
partes en el documento presentado, sin poder actuar de oficio ni practicar asientos
distintos de los solicitados (vid. Resoluciones de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19
de abril de 2004, 20 de julio de 2006 y 26 de julio de 2007), Pero este principio general
tiene sus límites, y como ya señaló la Resolución de 18 de abril de 1994 (citadas por
otras posteriores, como las de 14 de julio de 2016 y 27 de octubre de 2020) ‘el
Registrador tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si
entiende que las cláusulas que no deben acceder al Registro inciden en el total contexto
pactado por las partes, pero lo que no puede hacer es alterar su contenido y transformar
(...) inscribiendo lo que las partes no estipularon en la escritura pública’. Añade la
Resolución de 13 de febrero de 2012 que debe recordarse, para los supuestos de
inscripción parcial, que el principio de especialidad que impone la exacta determinación
de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9 de la Ley
Hipotecaria y 51.6.ª del Reglamento Hipotecario), de manera que dicha inscripción
parcial solicitada no puede desnaturalizar el negocio que ha sido celebrado por las
partes.” (RDGSJFP de 16 de febrero de 2022”).
La calificación de la Registradora ha incumplido la obligación que impone el
artículo 19 bis LH que ordena al registrador que exprese en su calificación las causas
impeditivas, suspensivas o denegatorias con indicación de los medios de impugnación.
Como explica la RDGRN de 26 de julio de 2007: “...conforme a los artículos 19 bis de la
Ley Hipotecaria y 434 de su Reglamento, en caso de calificación negativa parcial del
documento presentado (como es el caso), lo que debe hacer el Registrador es notificar el
defecto por él apreciado. a la vista de lo cual el presentante o el interesado podrán
solicitar la inscripción parcial del documento, sin perjuicio de su derecho a recurrir en
cuanto a lo no inscrito. En esta misma línea, y acorde con el principio registral de
cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159
