Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13610)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88042
inscripción, no cuando el registrador inscribe (por ejemplo, la Resolución de la DGFPYSJ
de 29 de noviembre de 2023).
Desde este punto de partida, son patentes las consecuencias lesivas para el derecho
de los interesados. En la situación de hecho que da lugar a la interposición de este
recurso, es evidente que hasta la segunda presentación del título, que sí ha generado
una calificación negativa no ha existido posibilidad alguna de reaccionar ni recurrir frente
a lo que se considera una calificación desacertada y lesiva del interés de los otorgantes.
Siendo esto así, y teniendo en cuenta que el título presentado por segunda vez es el
mismo que tuvo a la vista el registrador para hacer su calificación, sin modificaciones,
debe entenderse que el estado de las cosas que ahora se somete a debate es el mismo
que había en el momento inicial, con lo que todas las posibilidades de defensa y
rectificación deben considerarse abiertas. No es admisible que el hecho de haberse
practicado la inscripción- según lo razonado, erróneamente- limite las posibilidades de
recurso y, en su caso, de rectificación de la inscripción errónea. No es admisible que una
actuación errónea del registrador que produce como efecto inmediato la exclusión del
derecho de los interesados a la reclamación simultáneamente acarree la consecuencia
de convertir en irreversible la situación registral. Si la registradora hubiera comunicado el
defecto en el primer momento, los interesados habríamos podido ejercitar nuestros
derechos al recurso o la subsanación y el juego de la combinación de los efectos
suspensivos sobre la eficacia de la inscripción habría impedido que la situación deviniese
aparentemente firme. En definitiva. la actuación de la registradora al no comunicarnos a
los interesados los posibles defectos del título y los procedimientos de recurso y
subsanación les sitúa claramente en indefensión. Por eso se considera que, habiéndose
reiterado la presentación del título sin modificaciones y no habiendo sido posible
reaccionar hasta este momento. los mismos derechos de los interesados mantienen su
vigencia. como en el momento de la calificación inicial. La aplicación de la eficacia
legitimadora del Registro (art. 38 LH) debe presuponer el cumplimento de los trámites
que impone el procedimiento registral, que es una garantía, ante todo, para los
interesados en la práctica de la inscripción.
Sobre la constancia de la facultad reservada como una mención.
a) La nota de calificación se fundamenta en que la facultad reservada aparece
recogida en forma de mención para rechazar que pueda producir los efectos propios de
la inscripción.
La RDGFPYSG de 19 de abril de 2023 define las menciones en los siguientes
términos: “...La doctrina mayoritaria ha configurado el concepto de mención afirmando
que es la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o
derecho real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de
practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible. en el que tal
carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos
y sin estar previamente inscritos.”.
No es discutible que la reserva del derecho de disposición de la donante no está
“meramente relaciona”' en la escritura de donación, sino que, de otra manera, está claro
que se constituye en ella, por lo que no se cumple el requisito fundamental exigido por
aquella doctrina para entender que nos hallamos ante una mención, que es la
preexistencia al título inscribible. También desde este punto de vista se confirma que el
derecho, o es inscribible o, de no serlo, se debería haber informado de su no inscripción
en la nota de despacho.
En cualquier caso, asumiendo la afirmación que hace la registradora sobre que el
derecho reservado ha quedado inscrito como una simple mención, es sabido que por
causa de los problemas prácticos que plantean las menciones, la legislación hipotecaria
actual es claramente contraria a la constancia de los derechos en el Registro de la
Propiedad por esa vía.
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
3.2
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88042
inscripción, no cuando el registrador inscribe (por ejemplo, la Resolución de la DGFPYSJ
de 29 de noviembre de 2023).
Desde este punto de partida, son patentes las consecuencias lesivas para el derecho
de los interesados. En la situación de hecho que da lugar a la interposición de este
recurso, es evidente que hasta la segunda presentación del título, que sí ha generado
una calificación negativa no ha existido posibilidad alguna de reaccionar ni recurrir frente
a lo que se considera una calificación desacertada y lesiva del interés de los otorgantes.
Siendo esto así, y teniendo en cuenta que el título presentado por segunda vez es el
mismo que tuvo a la vista el registrador para hacer su calificación, sin modificaciones,
debe entenderse que el estado de las cosas que ahora se somete a debate es el mismo
que había en el momento inicial, con lo que todas las posibilidades de defensa y
rectificación deben considerarse abiertas. No es admisible que el hecho de haberse
practicado la inscripción- según lo razonado, erróneamente- limite las posibilidades de
recurso y, en su caso, de rectificación de la inscripción errónea. No es admisible que una
actuación errónea del registrador que produce como efecto inmediato la exclusión del
derecho de los interesados a la reclamación simultáneamente acarree la consecuencia
de convertir en irreversible la situación registral. Si la registradora hubiera comunicado el
defecto en el primer momento, los interesados habríamos podido ejercitar nuestros
derechos al recurso o la subsanación y el juego de la combinación de los efectos
suspensivos sobre la eficacia de la inscripción habría impedido que la situación deviniese
aparentemente firme. En definitiva. la actuación de la registradora al no comunicarnos a
los interesados los posibles defectos del título y los procedimientos de recurso y
subsanación les sitúa claramente en indefensión. Por eso se considera que, habiéndose
reiterado la presentación del título sin modificaciones y no habiendo sido posible
reaccionar hasta este momento. los mismos derechos de los interesados mantienen su
vigencia. como en el momento de la calificación inicial. La aplicación de la eficacia
legitimadora del Registro (art. 38 LH) debe presuponer el cumplimento de los trámites
que impone el procedimiento registral, que es una garantía, ante todo, para los
interesados en la práctica de la inscripción.
Sobre la constancia de la facultad reservada como una mención.
a) La nota de calificación se fundamenta en que la facultad reservada aparece
recogida en forma de mención para rechazar que pueda producir los efectos propios de
la inscripción.
La RDGFPYSG de 19 de abril de 2023 define las menciones en los siguientes
términos: “...La doctrina mayoritaria ha configurado el concepto de mención afirmando
que es la mera alusión o indicación de la existencia de alguna carga, gravamen o
derecho real inmobiliario, de la que se hace siempre constancia registral con ocasión de
practicarse alguna inscripción o anotación preventiva de un título inscribible. en el que tal
carga, gravamen o derecho real se hallen meramente relacionados, mas no constituidos
y sin estar previamente inscritos.”.
No es discutible que la reserva del derecho de disposición de la donante no está
“meramente relaciona”' en la escritura de donación, sino que, de otra manera, está claro
que se constituye en ella, por lo que no se cumple el requisito fundamental exigido por
aquella doctrina para entender que nos hallamos ante una mención, que es la
preexistencia al título inscribible. También desde este punto de vista se confirma que el
derecho, o es inscribible o, de no serlo, se debería haber informado de su no inscripción
en la nota de despacho.
En cualquier caso, asumiendo la afirmación que hace la registradora sobre que el
derecho reservado ha quedado inscrito como una simple mención, es sabido que por
causa de los problemas prácticos que plantean las menciones, la legislación hipotecaria
actual es claramente contraria a la constancia de los derechos en el Registro de la
Propiedad por esa vía.
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
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