BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88043

Desde el punto de vista de la eficacia, el artículo 29 de la Ley Hipotecaria excluye la
protección de la fe pública de los derechos y relaciones jurídicas que aparecen
simplemente mencionados y se facilita al máximo su cancelación (art. 353 RH).
b) También se intenta obstaculizar la incorporación de nuevas menciones. La
doctrina de la Dirección General confirma el rechazo a la constancia de los derechos por
vía de mención en los siguientes términos: “...manifestaciones como la que es objeto de
este recurso, al no estar debidamente configuradas conforme al principio de especialidad
(cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo), deben ser
excluidas del contenido de los asientos registrales. disponiendo, entre otros, el
artículo 29 de la Ley Hipotecaria que: ‘La fe pública del Registro no se extenderá a la
mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial’; a lo que añade el
artículo 98 del mismo cuerpo legal que ‘los derechos personales no asegurados
especialmente, las menciones de derechos susceptibles de inscripción especial y
separada y los legados no legitimarios que no hayan sido anotados preventivamente
dentro del plazo legal no tendrán la consideración de gravámenes a los efectos de esta
Ley y serán cancelados por el Registrador a instancia de parte interesada’. Como ya
afirmó esta Dirección General en Resolución de 28 de octubre de 2013: ‘Queda claro
pues que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la Propiedad, la
simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza, podrían ser
inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que disponga el
artículo 98 de la misma Ley que las menciones no tendrán la consideración de
gravámenes y serán canceladas por el registrador a instancia de parte interesada;
cancelación que, a su vez. se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del
Reglamento Hipotecario, que, a los efectos del cumplimiento del principio de rogación,
entiende prestada la conformidad del interesado cuando se solicita una certificación o
cuando se presenta algún documento a inscripción sobre la finca registral en la que
conste la mención. disponiendo al efecto que las menciones (además de los derechos
personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas) y cualesquiera
otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la
Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación, y que “a este efecto, se
entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la
certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal
cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se
practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado”. La proscripción
registral de las menciones está, por tanto, claramente asentada en la Ley’ (cfr., también,
las Resoluciones de 10 de junio de 2014, 19 de julio y 23 de noviembre de 2017, 25 de
octubre de 2019 y 11 de febrero de 2021).” (RDGFPYSJ de 12 de abril de 2013).
A la vista de los textos legales y de la doctrina de la Dirección General está claro que
no puede considerarse correcta la constancia registral del derecho por vía de mención.
Actualmente, la constancia de un derecho por vía de mención supone incumplimiento del
artículo 51-6.º in fine RH: “No se expresarán, en ningún caso las estipulaciones cláusulas
o pactos que carezcan de trascendencia real” -aunque hay algunas excepciones a esta
regla como los arrendamientos, las cesiones y los subarriendos (art. 15 RH), se trata de
situaciones expresamente previstas, por lo que son situaciones extrañas al caso que
motiva el presente recurso-. No debería haberse practicado el asiento por vía de
mención. Una vez practicado, carece de efectos frente a terceros (art. 29 LH). Además,
habida cuenta de que su depuración del asiento se facilita al máximo, la registradora
debería haber cancelado la mención por la simple solicitud de inscripción del título que
motiva este recurso. Con lo que, al cabo, la inscripción publicará, antes o después,
únicamente la titularidad libre de las donatarias. Entonces hay que preguntarse por qué y
para qué se hizo la pretendida “mención”.
c) En realidad, la forma en que se ha practicado la inscripción sólo genera
confusión: se publica una limitación de las facultades dispositivas que no tiene ninguna
eficacia, en expresión misma de la nota de calificación. A la pregunta sin respuesta de
por qué se publica así un derecho, se une la dificultad de explicar de manera racional al

cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159