Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13610)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88044
alcance del usuario de la institución registral la privación de efectos de un derecho que
aparentemente se le reconoce. Ahora sólo se encuentra confusión en la determinación
de la posición jurídica de donante y donatarias.
De lo anterior se desprende claramente que la mención carece de efectos registrales
y así lo reconoce la nota de calificación. Tomando como referencia esta última, es como
si el derecho ni hubiese tenido acceso al Registro ni estuviese publicado.
La consecuencia es que el derecho no existe registralmente. Si esto es así, debe ser
tratado prácticamente como si no hubiera sido inscrito.
Otra posible intepretación [sic] de la “mención”.
Ante las dificultades que genera la forma de constancia del derecho reservado en el
cuerpo de la inscripción, quizá se debe buscar otra explicación y, posiblemente, otra
eficacia.
Tratando de encontrar alguna explicación al hecho de que el Registro haya publicado
la pretendida mención quizá debe acudirse al artículo 9 c) LH y 51 RH: “Sexta.–Para dar
a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de
todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o límite las facultades del
adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro
orden. establecidas en aquél”. Debe recordarse aquí la doctrina del Centro Directivo que
afirma que la donación con reserva de la facultad de disponer “ha de ser tratada como
una donación sujeta a condición resolutoria...” (RDGRN de 24 de octubre de 2016). La
inscripción reproduce literalmente la cláusula reservada, por lo que se puede pensar que
la registradora ha pretendido dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo.
Lo que no parece discutible es que, transcrita literalmente la cláusula, de una u otra
manera, se está dando publicidad al posible efecto resolutorio sobre la titularidad de los
donatarios, que es lo que pretenden los arts. 9 c) LH y 51 RH.
Por lo que es necesario preguntarse si, en realidad, frente a lo que afirma la
registradora, lo que está publicando el Registro de la Propiedad es una simple mención o
si se trata de la publicación del derecho real reservado.
Porque otra explicación posible es que, a pesar de que la registradora afirme en la
nota que existe una mención, al estar el derecho literalmente recogido en el cuerpo de la
inscripción y tratarse de una verdadera limitación real, debe entenderse que su
publicación debe producir todos los efectos que le son propios. En esta línea de
pensamiento hay que recordar, en primer lugar, que no se cumplen los requisitos para
concluir que lo que se ha inscrito el Registro, en puridad, sea una mención, según lo que
más arriba se acaba de decir. A lo que habría que añadir que sí se ha dado cumplimiento
a lo dispuesto en los artículos 9 c) LH y 51 RH, por lo que lo correcto es entender que no
nos hallamos ante una mención. sino que la inscripción efectivamente ha recogido la
literalidad del título como ha sido configurado por los otorgantes y el derecho real sí ha
quedado reflejado en el Registro, con lo que habría, no un problema de calificación y de
inscripción, sino una defectuosa interpretación por parte de la registradora del contenido
del asiento. Si se ha redactado mal el acta de inscripción, es cuestión irrelevante desde
el punto de vista de la publicidad material de los derechos inscritos. Importa realmente lo
que publica el Registro, no lo que el registrador interprete que el registro publica.
Como conclusión de este apartado: o existe “mención”, o no existe. En el primer
caso, además de que la publicación del derecho sea irrelevante para terceros, procederá
la depuración del Registro mediante su cancelación, lo que debería haberse producido
ya, permitiendo la toma de razón de la limitación del dominio -en el caso de que se
decida así-. En el segundo, partiendo de que en realidad hay publicación de la facultad
dispositiva de la donante y de la titularidad resoluble de las donatarias, lo único que se
habría producido es un defecto en la publicidad formal al expedir la nota informativa.
cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88044
alcance del usuario de la institución registral la privación de efectos de un derecho que
aparentemente se le reconoce. Ahora sólo se encuentra confusión en la determinación
de la posición jurídica de donante y donatarias.
De lo anterior se desprende claramente que la mención carece de efectos registrales
y así lo reconoce la nota de calificación. Tomando como referencia esta última, es como
si el derecho ni hubiese tenido acceso al Registro ni estuviese publicado.
La consecuencia es que el derecho no existe registralmente. Si esto es así, debe ser
tratado prácticamente como si no hubiera sido inscrito.
Otra posible intepretación [sic] de la “mención”.
Ante las dificultades que genera la forma de constancia del derecho reservado en el
cuerpo de la inscripción, quizá se debe buscar otra explicación y, posiblemente, otra
eficacia.
Tratando de encontrar alguna explicación al hecho de que el Registro haya publicado
la pretendida mención quizá debe acudirse al artículo 9 c) LH y 51 RH: “Sexta.–Para dar
a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de
todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o límite las facultades del
adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas resolutorias, o de otro
orden. establecidas en aquél”. Debe recordarse aquí la doctrina del Centro Directivo que
afirma que la donación con reserva de la facultad de disponer “ha de ser tratada como
una donación sujeta a condición resolutoria...” (RDGRN de 24 de octubre de 2016). La
inscripción reproduce literalmente la cláusula reservada, por lo que se puede pensar que
la registradora ha pretendido dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo.
Lo que no parece discutible es que, transcrita literalmente la cláusula, de una u otra
manera, se está dando publicidad al posible efecto resolutorio sobre la titularidad de los
donatarios, que es lo que pretenden los arts. 9 c) LH y 51 RH.
Por lo que es necesario preguntarse si, en realidad, frente a lo que afirma la
registradora, lo que está publicando el Registro de la Propiedad es una simple mención o
si se trata de la publicación del derecho real reservado.
Porque otra explicación posible es que, a pesar de que la registradora afirme en la
nota que existe una mención, al estar el derecho literalmente recogido en el cuerpo de la
inscripción y tratarse de una verdadera limitación real, debe entenderse que su
publicación debe producir todos los efectos que le son propios. En esta línea de
pensamiento hay que recordar, en primer lugar, que no se cumplen los requisitos para
concluir que lo que se ha inscrito el Registro, en puridad, sea una mención, según lo que
más arriba se acaba de decir. A lo que habría que añadir que sí se ha dado cumplimiento
a lo dispuesto en los artículos 9 c) LH y 51 RH, por lo que lo correcto es entender que no
nos hallamos ante una mención. sino que la inscripción efectivamente ha recogido la
literalidad del título como ha sido configurado por los otorgantes y el derecho real sí ha
quedado reflejado en el Registro, con lo que habría, no un problema de calificación y de
inscripción, sino una defectuosa interpretación por parte de la registradora del contenido
del asiento. Si se ha redactado mal el acta de inscripción, es cuestión irrelevante desde
el punto de vista de la publicidad material de los derechos inscritos. Importa realmente lo
que publica el Registro, no lo que el registrador interprete que el registro publica.
Como conclusión de este apartado: o existe “mención”, o no existe. En el primer
caso, además de que la publicación del derecho sea irrelevante para terceros, procederá
la depuración del Registro mediante su cancelación, lo que debería haberse producido
ya, permitiendo la toma de razón de la limitación del dominio -en el caso de que se
decida así-. En el segundo, partiendo de que en realidad hay publicación de la facultad
dispositiva de la donante y de la titularidad resoluble de las donatarias, lo único que se
habría producido es un defecto en la publicidad formal al expedir la nota informativa.
cve: BOE-A-2025-13610
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