Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13610)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
4.
Sec. III. Pág. 88045
Posibles soluciones propuestas.
a) A la hora de afrontar la solución, se deben tener en cuenta los siguientes datos
que resultan de lo hasta ahora expuesto:
Desde estas premisas se examina la posible inscripción del documento.
La instancia presentada solicita la inscripción del derecho tal como ha sido
configurado en el título. Partiendo, como aquí se defiende, de que el derecho real está
perfectamente conformado en la escritura, la conclusión es que la inscripción ha dejado
fuera del registro una parte fundamental de él, alterando claramente la posición de las
partes. Porque no hay nada que subsanar, se pide la constancia real de la parte que no
se inscribió, a fin de acomodar la inscripción al título.
En definitiva, lo ocurrido es que no ha tenido acceso al registro una relación jurídica
inmobiliaria.
Se considera aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 40 a) LH: “a) Cuando la
inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título
correspondiente, si hubiere lugar a ello…”.
El acceso al Registro de la relación inmobiliaria preterida se conseguirá con la simple
presentación del título.
El precepto es aplicable, sin duda, no solo cuando el título no ha sido presentado,
sino también cuando una parte del título no ha tenido acceso al Registro. Por su claridad,
su coincidencia con el presente caso y por la autoridad de quien lo escribe, se transcribe
a continuación la siguiente opinión: “Este medio rectificador del Registro inexacto,
consistente en la toma de razón del título correspondiente, no solo procede cuando no
ha tenido acceso al Registro la íntegra relación jurídica inmobiliaria, sino también en el
supuesto de que el asiento registral practicado, cualquiera que sea su causa, haya
omitido una parte con trascendencia real y, por tanto, inscribible de dicha relación jurídica
inmobiliaria. A esta hipótesis hace referencia la resolución de 23 de enero de 1975. Se
trataba de la omisión, en el asiento de inscripción de una donación de inmuebles, de la
facultad de la donante de poder vender libremente los bienes donados. La Dirección
General de los Registros sienta la doctrina de que no ha habido en este caso error de
concepto, sino simplemente una omisión de un derecho a favor de la donante, que
encaja dentro de la inexactitud a que hace referencia el art. 40 de la Ley Hipotecaria en
el párrafo a), originada por no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria, para lo que basta de acuerdo con este mismo artículo que inste su
inscripción el titular del derecho que no lo tenga inscrito, mediante la nueva presentación
del título correspondiente, la escritura de donación...” (Roca Sastre/Roca-Sastre
Muncunill Derecho hipotecario, III. 3.ª edición, 1995, págs. 210-211).
A conclusión semejante puede llegarse por la vía que define el artículo 40 c) LH: “c)
Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el
Registro en la forma que determina el Título VII”.
Dentro del citado Título VII el art. 217 LH establece: “Los errores de concepto
cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes
a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
– la escritura recoge la reserva de la facultad de disponer del donante con eficacia
erga omnes y, como tal, inscribible en el Registro de la Propiedad.
– no ha existido posibilidad de actuación contra la calificación hasta ahora, por lo
que se deben considerar abiertas todas las posibilidades de rectificación del registro a
parir de la segunda calificación.
– la constancia del derecho reservado como una “mención”, además de inapropiada,
solo puede conducir, antes o después, a la publicación de la titularidad libre de las
donatarias.
– no es posible conseguir el consentimiento de las donatarias para ninguna
actuación relacionada con la escritura calificada.
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
4.
Sec. III. Pág. 88045
Posibles soluciones propuestas.
a) A la hora de afrontar la solución, se deben tener en cuenta los siguientes datos
que resultan de lo hasta ahora expuesto:
Desde estas premisas se examina la posible inscripción del documento.
La instancia presentada solicita la inscripción del derecho tal como ha sido
configurado en el título. Partiendo, como aquí se defiende, de que el derecho real está
perfectamente conformado en la escritura, la conclusión es que la inscripción ha dejado
fuera del registro una parte fundamental de él, alterando claramente la posición de las
partes. Porque no hay nada que subsanar, se pide la constancia real de la parte que no
se inscribió, a fin de acomodar la inscripción al título.
En definitiva, lo ocurrido es que no ha tenido acceso al registro una relación jurídica
inmobiliaria.
Se considera aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 40 a) LH: “a) Cuando la
inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título
correspondiente, si hubiere lugar a ello…”.
El acceso al Registro de la relación inmobiliaria preterida se conseguirá con la simple
presentación del título.
El precepto es aplicable, sin duda, no solo cuando el título no ha sido presentado,
sino también cuando una parte del título no ha tenido acceso al Registro. Por su claridad,
su coincidencia con el presente caso y por la autoridad de quien lo escribe, se transcribe
a continuación la siguiente opinión: “Este medio rectificador del Registro inexacto,
consistente en la toma de razón del título correspondiente, no solo procede cuando no
ha tenido acceso al Registro la íntegra relación jurídica inmobiliaria, sino también en el
supuesto de que el asiento registral practicado, cualquiera que sea su causa, haya
omitido una parte con trascendencia real y, por tanto, inscribible de dicha relación jurídica
inmobiliaria. A esta hipótesis hace referencia la resolución de 23 de enero de 1975. Se
trataba de la omisión, en el asiento de inscripción de una donación de inmuebles, de la
facultad de la donante de poder vender libremente los bienes donados. La Dirección
General de los Registros sienta la doctrina de que no ha habido en este caso error de
concepto, sino simplemente una omisión de un derecho a favor de la donante, que
encaja dentro de la inexactitud a que hace referencia el art. 40 de la Ley Hipotecaria en
el párrafo a), originada por no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica
inmobiliaria, para lo que basta de acuerdo con este mismo artículo que inste su
inscripción el titular del derecho que no lo tenga inscrito, mediante la nueva presentación
del título correspondiente, la escritura de donación...” (Roca Sastre/Roca-Sastre
Muncunill Derecho hipotecario, III. 3.ª edición, 1995, págs. 210-211).
A conclusión semejante puede llegarse por la vía que define el artículo 40 c) LH: “c)
Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el
Registro en la forma que determina el Título VII”.
Dentro del citado Título VII el art. 217 LH establece: “Los errores de concepto
cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes
a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
– la escritura recoge la reserva de la facultad de disponer del donante con eficacia
erga omnes y, como tal, inscribible en el Registro de la Propiedad.
– no ha existido posibilidad de actuación contra la calificación hasta ahora, por lo
que se deben considerar abiertas todas las posibilidades de rectificación del registro a
parir de la segunda calificación.
– la constancia del derecho reservado como una “mención”, además de inapropiada,
solo puede conducir, antes o después, a la publicación de la titularidad libre de las
donatarias.
– no es posible conseguir el consentimiento de las donatarias para ninguna
actuación relacionada con la escritura calificada.
