Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13610)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 2 a rectificar una inscripción de donación para hacer constar la reserva por el donante de la facultad de disponer del bien donado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88034
Segundo. La escritura referida fue inscrita con nota al pie del título, fechada el 21
de marzo de 2012, con el siguiente tenor:
“Escritura autorizada el día dieciséis de marzo de dos mil doce por el notario de
Madrid don Francisco Javier Gardeazabal del Río, presentada el día veinte de marzo de
dos mil doce bajo el asiento 594 del Diario 120, con diligencia de fecha veinte de marzo
de dos mil doce. Previa calificación del precedente documento y en virtud de la misma,
se ha inscrito hoy, a favor de doña E. y doña A. B. M. su título de donación por mitad y
proindiviso de la finca registral...”
A principios de 2024, ante mi interés (en calidad de donante) de vender la finca en
ejercicio de la facultad reservada, solicité nota simple informativa de la finca. En ese
momento se ponía de manifiesto que la finca estaba inscrita a favor de las donatarias por
mitad y proindiviso, libre de cargas, si bien, junto a la titularidad de las donatarias
aparecía una frase que hace referencia a la reserva indicada expresamente en la
donación:
“La donante se reserva el derecho personal y vitalicio de disponer de la finca donada
sin necesidad de alegar motivo o causa alguna”.
Ante las dudas que surgieron por el contenido de la nota informativa, mediante
conversación telefónica con la Sra. Registradora de la Propiedad se intentó aclarar la
posición jurídica de la donante en orden al ejercicio de la facultad dispositiva reservada
en la escritura de donación, recibiéndose como contestación que, sobre la base de la
inscripción practicada, cualquier acto dispositivo requería el consentimiento de las
donatarias para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Tercero. El 10 de enero de 2025 presenté nuevamente en el Registro la escritura de
donación, acompañada de instancia privada en la que solicitaba lo siguiente:
“Que al objeto de poder inscribir la reserva mencionada en el Registro de la
Propiedad n.º 2 de Madrid para que pueda surtir los efectos registrales que le son
propios, con arreglo al artículo 639 del Código Civil y con arreglo (entre otras) a la
resolución de la DGRN de 8 de noviembre de 2018 publicada en el BOE de noviembre
de 2018, Sec. III, Pág 116620 (y también al resultado de la obtención de la nota simple
que se solicita, una de cuyas copias se adjunta como anexo 2), toda vez que la reserva
de disposición es inequívoca y la expresión ‘personal’ hace referencia a la vinculación
del derecho a la persona de la donante, y por tanto al carácter intransmisible de tal
derecho de disposición, por medio de la presente solicita se inscriba la reserva de dicho
derecho de disponer con eficacia real en los libros que la Sra. Registradora tiene a su
cargo y sea admitida esta instancia al objeto de anotar el derecho personal y vitalicio de
la donante para disponer de la finca donada sin necesidad de alegar motivo o causa
alguna”.
La registradora notificó la denegación de la inscripción por defecto insubsanable del
título presentado en unión de la instancia privada, en los siguientes términos que son de
interés a efectos del recurso, indicando la Sra. Registradora que, a través de mi solicitud:
“...se pretende la rectificación del contenido de la escritura y por ende del contenido
registral que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.
Que para la rectificación de la escritura que motiva el asiento de donación, que causó
la inscripción 9.ª de la finca 81.808 y por tanto del contenido registral, es necesario el
otorgamiento de otra escritura pública en la que comparezcan tanto la parte donante
como la parte donataria que puedan resultar afectadas por la modificación que se
pretende de transformar y dar eficacia real, y además en unión de la escritura cuya
rectificación se pretende conforme al Principio de Legitimación Registral del artículo 38
de la Ley Hipotecaria y al de Titulación Pública del Artículo 3 de la Ley Hipotecaria. La
que fue titular de la finca 81.808 la donó reservándose, como derecho personal, la
cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88034
Segundo. La escritura referida fue inscrita con nota al pie del título, fechada el 21
de marzo de 2012, con el siguiente tenor:
“Escritura autorizada el día dieciséis de marzo de dos mil doce por el notario de
Madrid don Francisco Javier Gardeazabal del Río, presentada el día veinte de marzo de
dos mil doce bajo el asiento 594 del Diario 120, con diligencia de fecha veinte de marzo
de dos mil doce. Previa calificación del precedente documento y en virtud de la misma,
se ha inscrito hoy, a favor de doña E. y doña A. B. M. su título de donación por mitad y
proindiviso de la finca registral...”
A principios de 2024, ante mi interés (en calidad de donante) de vender la finca en
ejercicio de la facultad reservada, solicité nota simple informativa de la finca. En ese
momento se ponía de manifiesto que la finca estaba inscrita a favor de las donatarias por
mitad y proindiviso, libre de cargas, si bien, junto a la titularidad de las donatarias
aparecía una frase que hace referencia a la reserva indicada expresamente en la
donación:
“La donante se reserva el derecho personal y vitalicio de disponer de la finca donada
sin necesidad de alegar motivo o causa alguna”.
Ante las dudas que surgieron por el contenido de la nota informativa, mediante
conversación telefónica con la Sra. Registradora de la Propiedad se intentó aclarar la
posición jurídica de la donante en orden al ejercicio de la facultad dispositiva reservada
en la escritura de donación, recibiéndose como contestación que, sobre la base de la
inscripción practicada, cualquier acto dispositivo requería el consentimiento de las
donatarias para poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Tercero. El 10 de enero de 2025 presenté nuevamente en el Registro la escritura de
donación, acompañada de instancia privada en la que solicitaba lo siguiente:
“Que al objeto de poder inscribir la reserva mencionada en el Registro de la
Propiedad n.º 2 de Madrid para que pueda surtir los efectos registrales que le son
propios, con arreglo al artículo 639 del Código Civil y con arreglo (entre otras) a la
resolución de la DGRN de 8 de noviembre de 2018 publicada en el BOE de noviembre
de 2018, Sec. III, Pág 116620 (y también al resultado de la obtención de la nota simple
que se solicita, una de cuyas copias se adjunta como anexo 2), toda vez que la reserva
de disposición es inequívoca y la expresión ‘personal’ hace referencia a la vinculación
del derecho a la persona de la donante, y por tanto al carácter intransmisible de tal
derecho de disposición, por medio de la presente solicita se inscriba la reserva de dicho
derecho de disponer con eficacia real en los libros que la Sra. Registradora tiene a su
cargo y sea admitida esta instancia al objeto de anotar el derecho personal y vitalicio de
la donante para disponer de la finca donada sin necesidad de alegar motivo o causa
alguna”.
La registradora notificó la denegación de la inscripción por defecto insubsanable del
título presentado en unión de la instancia privada, en los siguientes términos que son de
interés a efectos del recurso, indicando la Sra. Registradora que, a través de mi solicitud:
“...se pretende la rectificación del contenido de la escritura y por ende del contenido
registral que está bajo la salvaguarda de los Tribunales.
Que para la rectificación de la escritura que motiva el asiento de donación, que causó
la inscripción 9.ª de la finca 81.808 y por tanto del contenido registral, es necesario el
otorgamiento de otra escritura pública en la que comparezcan tanto la parte donante
como la parte donataria que puedan resultar afectadas por la modificación que se
pretende de transformar y dar eficacia real, y además en unión de la escritura cuya
rectificación se pretende conforme al Principio de Legitimación Registral del artículo 38
de la Ley Hipotecaria y al de Titulación Pública del Artículo 3 de la Ley Hipotecaria. La
que fue titular de la finca 81.808 la donó reservándose, como derecho personal, la
cve: BOE-A-2025-13610
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Núm. 159
