BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 159

Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88035

facultad de enajenar el bien donado. En el cuerpo de la inscripción 9.ª de dicha finca se
relacionó dicha facultad dispositiva como una mención sin trascendencia registral alguna;
y como tal, no se hizo constar en el acta de inscripción... Tal facultad dispositiva no tiene
apoyo registral, pues a todos los efectos legales los derechos inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo; y en el
presente caso tal derecho dispositivo de la donante no tiene amparo registral por no
aparecer expresamente en el acta de inscripción, conforme al Principio Hipotecario de
Legitimación Registral. Por ello, es necesario que presten el consentimiento las
donatarias, actuales titulares de la finca, que en la actualidad son mayores de edad.”
(sic).
Ante dicha calificación, solicité calificación sustitutoria del título, que correspondió al
Registro de Alcobendas n.º 1, calificando éste con el resultado de “ratificar y mantener la
calificación negativa objeto de calificación sustitutoria en los mismos términos expuestos
en la nota de calificación impugnada” (…)
Interesa destacar que, en el momento de interponer el presente recurso, y aunque se
ha intentado reiteradamente, no me es posible obtener el consentimiento de las
donatarias para ningún acto relacionado con la finca objeto de donación.
Con base en los hechos expuestos, y discrepando del contenido de la nota de
calificación de la registradora titular del Registro de la Propiedad número 2 de Madrid y
de la calificación sustitutoria de la registradora titular del Registro de la Propiedad
número I de Alcobendas, expongo los siguientes
Fundamentos de Derecho:
Previo:
Debe comenzar este escrito de recurso destacando la incongruencia en que incurre
la nota de calificación. La instancia presentada en el Registro solicita literalmente que la
reserva de la facultad de disponer se inscriba en el Registro con eficacia real. La nota de
calificación, en respuesta a esa solicitud, contesta que ahora se pretende “...la
rectificación del contenido de la escritura y por ende del contenido registral...”.
Esa afirmación de la respuesta de la registradora no se corresponde con el petitum
de la instancia. La instancia se presenta en el Registro junto con la escritura pública y se
solicita la inscripción de la reserva de la facultad de disponer contenida en esta última.
La respuesta de la registradora no responde a la solicitud del interesado. No se solicita la
rectificación de la inscripción, sino la inscripción de una facultad que debería haberse
inscrito desde el primer momento.
Se razonará atendiendo a lo solicitado por la presentante y al restante contenido de
la nota de calificación.
I.

La donación con reserva de la facultad de disponer.

a) Este recurso debe comenzar analizando la figura de la donación con reserva de
la facultad de disponer en cuanto negocio jurídico inscribible.

“La donación con reserva de la facultad de disponer aparece regulada en el
artículo 639 del Código Civil y ha de ser tratada como una donación sujeta a condición
resolutoria como ya ha sido declarado por este Centro Directivo. La donación, aun
cuando estuviere sometida a la reserva prevista en el artículo 639 del Código Civil,
otorga al donatario la propiedad de los bienes, que incluso podrá transmitir sin perjuicio
de que aquéllos, aun en poder de terceros, queden sujetos al ejercicio del derecho del
donante, salvo que se trate de adquirentes protegidos por la buena fe (artículos 34 y 37
de la Ley Hipotecaria)” (Resolución de 24 de octubre de 2016 de la DGRN).

cve: BOE-A-2025-13610
Verificable en https://www.boe.es

Aunque se trata de una cuestión debatida, ahora no parece necesario entrar en
disquisiciones sobre la naturaleza jurídica de la donación con reserva de la facultad de
disponer y basta con recordar la doctrina de la Dirección General: