Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13613)
Resolución de 11 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39, por la que se suspende la inscripción de la participación indivisa de una finca registral por título de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88068
del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 47, 50, 98, 193 y 354 del Reglamento
Hipotecario; 175 del Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de
los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2012, 21 de marzo de 2018 y 2 de
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 2 de septiembre de 2020, 5 de febrero de 2021, 8 de septiembre y 14 de
octubre de 2022 y 16 de junio y 23 de septiembre de 2023.
1. Es objeto de este expediente determinar si procede practicar la inscripción de
un 7,586 % de la finca 3.979 del Registro de la Propiedad de Madrid número 39 a favor
de «Compañía Plaza Neptuno 2009, S.L.» por título de compra y libre de cargas, sin
rectificar la descripción que consta en el Registro; estando presentado el título de
expropiación parcial de la finca vendida por la Demarcación de Carreteras del Estado en
Madrid en el seno del Proyecto (…), y habiendo expedido la titular de la oficina nota
simple de información continuada (incorporada a la escritura compraventa calificada) en
la que consta que sólo un 92,4140 % de la misma está gravada con varias hipotecas, si
bien, de los folios registrales resulta que, en realidad, las hipotecas pasaron a gravar la
totalidad de la finca 3.979, como consecuencia de las operaciones de segregación y
extinción de condominio formalizadas sobre la misma.
La registradora suspende la inscripción por entender que la inscripción de la compra
del 7,586 % exige identificar la parte de finca sobre la que se concreta dicha
participación, mediante la inscripción de su representación gráfica georreferenciada, para
acreditar que la parte expropiada no está comprendida en la venta, garantizando así la
protección del dominio público, dado su especial régimen jurídico de inalienabilidad,
inembargabalidad e imprescriptibilidad, y además, indica que la inscripción ha de
practicarse sujeta a las cargas que gravan la finca, que son las que inicialmente
gravaban un 92,4140 % de la finca 3.979, pero que tras las operaciones de segregación
y extinción de condominio, pasaron a gravar la totalidad de la misma.
Por su parte, el recurrente alega que la compraventa de la participación del 7,586 %
de la finca no es un supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica
georreferenciada de la finca y que, por aplicación del principio de prioridad del artículo 17
de la Ley Hipotecaria, al haberse presentado antes la compraventa, debe inscribirse en
los términos expresados en la escritura, y que la inscripción posterior del título de
expropiación exigirá el consentimiento de la sociedad titular, quien «previsiblemente
prestará su consentimiento (…) para no incurrir en mala fe procesal», y que la
compraventa se formalizó sobre la base de una información registral que establecía que
la finca no estaba gravada con hipoteca en lo que excede del 92,4140 % de la misma, y
es la cuota indivisa no gravada lo que se transmite en la escritura.
2. En cuanto a la cuestión de si es necesario, para practicar la inscripción
del 7,586 % a favor de la sociedad compradora, acreditar la parte de la finca sobre la que
se concreta dicha participación indivisa mediante la aportación de representación gráfica
georreferenciada:
El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria dispone que: «Siempre que se inmatricule una
finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria,
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que
determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada
de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
En el presente caso, estamos ante una escritura de compraventa que no implica una
«reordenación de los terrenos» en los términos del citado artículo 9.b), puesto que se
transmite una participación indivisa de una finca, que supone una cuota ideal que no se
concretará sobre una porción de terreno en tanto no se efectúe la extinción de
condominio, previa, en su caso, la correspondiente segregación, y además, los
otorgantes manifiestan expresamente que no se pretende modificar la descripción de la
finca y solicitan la inscripción con los datos registrales actuales.
cve: BOE-A-2025-13613
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88068
del Patrimonio de las Administraciones Públicas; 47, 50, 98, 193 y 354 del Reglamento
Hipotecario; 175 del Reglamento Notarial; las Resoluciones de la Dirección General de
los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2012, 21 de marzo de 2018 y 2 de
enero de 2020, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública de 2 de septiembre de 2020, 5 de febrero de 2021, 8 de septiembre y 14 de
octubre de 2022 y 16 de junio y 23 de septiembre de 2023.
1. Es objeto de este expediente determinar si procede practicar la inscripción de
un 7,586 % de la finca 3.979 del Registro de la Propiedad de Madrid número 39 a favor
de «Compañía Plaza Neptuno 2009, S.L.» por título de compra y libre de cargas, sin
rectificar la descripción que consta en el Registro; estando presentado el título de
expropiación parcial de la finca vendida por la Demarcación de Carreteras del Estado en
Madrid en el seno del Proyecto (…), y habiendo expedido la titular de la oficina nota
simple de información continuada (incorporada a la escritura compraventa calificada) en
la que consta que sólo un 92,4140 % de la misma está gravada con varias hipotecas, si
bien, de los folios registrales resulta que, en realidad, las hipotecas pasaron a gravar la
totalidad de la finca 3.979, como consecuencia de las operaciones de segregación y
extinción de condominio formalizadas sobre la misma.
La registradora suspende la inscripción por entender que la inscripción de la compra
del 7,586 % exige identificar la parte de finca sobre la que se concreta dicha
participación, mediante la inscripción de su representación gráfica georreferenciada, para
acreditar que la parte expropiada no está comprendida en la venta, garantizando así la
protección del dominio público, dado su especial régimen jurídico de inalienabilidad,
inembargabalidad e imprescriptibilidad, y además, indica que la inscripción ha de
practicarse sujeta a las cargas que gravan la finca, que son las que inicialmente
gravaban un 92,4140 % de la finca 3.979, pero que tras las operaciones de segregación
y extinción de condominio, pasaron a gravar la totalidad de la misma.
Por su parte, el recurrente alega que la compraventa de la participación del 7,586 %
de la finca no es un supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica
georreferenciada de la finca y que, por aplicación del principio de prioridad del artículo 17
de la Ley Hipotecaria, al haberse presentado antes la compraventa, debe inscribirse en
los términos expresados en la escritura, y que la inscripción posterior del título de
expropiación exigirá el consentimiento de la sociedad titular, quien «previsiblemente
prestará su consentimiento (…) para no incurrir en mala fe procesal», y que la
compraventa se formalizó sobre la base de una información registral que establecía que
la finca no estaba gravada con hipoteca en lo que excede del 92,4140 % de la misma, y
es la cuota indivisa no gravada lo que se transmite en la escritura.
2. En cuanto a la cuestión de si es necesario, para practicar la inscripción
del 7,586 % a favor de la sociedad compradora, acreditar la parte de la finca sobre la que
se concreta dicha participación indivisa mediante la aportación de representación gráfica
georreferenciada:
El artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria dispone que: «Siempre que se inmatricule una
finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria,
segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que
determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada
de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren
debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices».
En el presente caso, estamos ante una escritura de compraventa que no implica una
«reordenación de los terrenos» en los términos del citado artículo 9.b), puesto que se
transmite una participación indivisa de una finca, que supone una cuota ideal que no se
concretará sobre una porción de terreno en tanto no se efectúe la extinción de
condominio, previa, en su caso, la correspondiente segregación, y además, los
otorgantes manifiestan expresamente que no se pretende modificar la descripción de la
finca y solicitan la inscripción con los datos registrales actuales.
cve: BOE-A-2025-13613
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Núm. 159
