BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 88056

noviembre de 2004; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de noviembre de 2015, 8 de febrero y 6 de septiembre de 2016, 31 de
mayo de 2017, 20 de julio de 2018 y 5 de marzo y 18 de septiembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de julio
de 2020, 5 de octubre y 13 de octubre de 2021, 5 de abril, 8 de junio y 6 de septiembre
de 2022, 29 de noviembre de 2023 y 27 de febrero, 21 y 22 de marzo y 25 de abril
de 2024.
1. En el presente expediente se solicita la inscripción de la declaración de una obra
nueva terminada, por el régimen de la antigüedad de la construcción previsto en el
artículo 28.4 de la Ley de Suelo, instando la inscripción de una disminución de superficie
de 122 metros cuadrados, pues la finca registral 11.306 del término de Puerto Real
consta inscrita en el Registro con una superficie de 3.332 metros cuadrados, solicitando
la rectificación de su medición, coincidente con la realidad física, de 3.210 metros
cuadrados. Dicha disminución superficial es inferior al 10 % de la cabida inscrita. Para
acreditar la legalidad y realidad física de la obra nueva y de la finca, se incorpora a la
escritura certificación técnica acreditativa de la antigüedad de la obra, certificación
catastral descriptiva y gráfica de la parcela catastral que, según los otorgantes, se
corresponde con la identidad de la finca, e informe catastral de ubicación de
construcciones donde constan las coordenadas de la superficie ocupada por la
edificación.
2. La registradora de la Propiedad de El Puerto de Santa María número 2 suspende
el inicio de la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria alegando
que la georreferenciación aportada invade un camino por el sur y una finca colindante
por el este, solicitando la aportación de una georreferenciación alternativa que respete la
delimitación del citado camino y la de la finca colindante por el este.
3. El recurrente sostiene que la realidad física de su finca coincide con la que
consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica que se aporta, y la ubicación
íntegra de la obra sobre la misma con el informe catastral de ubicación de
construcciones, siendo la calificación insuficiente en su fundamentación, pues se limita a
poner de manifiesto una mera falta de coincidencia, derivada de una apreciación visual,
comparando la georreferenciación aportada con las ortofotografías del Plan Nacional de
Ortofotografía Aérea vigente, las cuales no pueden ser base para justificar por si las
dudas en cuanto a la ubicación efectiva de la edificación y la finca registral.
4. Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado
reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones como las de 29 de noviembre
de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no
ajustada a Derecho. Para ello, debemos partir de que se solicita la inscripción de una
declaración de obra nueva terminada sobre una finca sobre la que se solicita la
rectificación de su superficie, lo que implica que deba analizarse conjuntamente la
doctrina de esta Dirección General sobre la inscripción de la georreferenciación de la
finca y de la declaración de obra nueva.
En el presente caso, la registradora entiende que la inscripción de la
georreferenciación de la finca es precisa para poder inscribir la obra nueva, por
aplicación del número ocho de la Resolución-Circular de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015, al indicar en que: «Cuando,
conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de
coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier
edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente,
la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».
Por su parte, en aplicación de esa misma idea, la Resolución de 8 de febrero
de 2016 entendió que para el caso de que el registrador albergue dudas en cuanto a si la
edificación se ubica íntegramente dentro del perímetro de la finca sobre la que se
declara, es posible que necesite que conste inscrita, previa o simultáneamente, la
delimitación geográfica y lista de coordenadas de la parcela, para lo cual habrá de
tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2025-13611
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Núm. 159