Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13615)
Resolución de 13 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Huércal-Overa, por la que se suspende la cancelación de una condición resolutoria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88085
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo mediante escrito de fecha 21 de abril de 2025.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 10, 11, 17, 20, 82 y 210 de la Ley
Hipotecaria; 13 (en la parte vigente tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de
enero de 2001), 58, 59, 177 y 353 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 1978, 26 de
abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre
de 2013, 25 de marzo de 2014, 2 de diciembre de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre
de 2016, 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018 y 6 de febrero de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de
diciembre de 2020, 19 de mayo y 10 de septiembre de 2021, 6 de julio y 28 de
noviembre de 2022 y 9 de diciembre de 2024.
1. En el supuesto al que se refiere este expediente se presentan en el Registro de
la Propiedad tres instancias mediante la cuales el representante de la sociedad dueña de
determinadas fincas solicita, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, la cancelación de una condición resolutoria -pactada en determinadas
escrituras de permuta los días 4 de julio y 1 de septiembre de 2006- en garantía del
cumplimiento por parte de la citada sociedad de su obligación de construir determinadas
viviendas objeto de permuta y entregarlas en el plazo mencionado de doce meses.
La registradora suspende la cancelación solicitada porque, a su juicio, el artículo 82,
párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria se aplica a las condiciones resolutorias en garantía
de precio aplazado de compraventas o a las hipotecas en garantía de obligaciones, pero
no a las condiciones resolutorias en los contratos de permuta, por su naturaleza más
compleja. Por ello considera que para la cancelación de las condiciones resolutorias
pactadas en la escritura calificada se requiere el consentimiento de sus titulares o
resolución judicial conforme al párrafo primero del citado artículo 82 de la Ley
Hipotecaria.
El recurrente alega que es aplicable la regla octava del artículo 210.1 de la Ley
Hipotecaria, según el cual podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier
interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a
derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades
de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que
venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste
anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el
derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
2. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige como regla general para la cancelación
de un derecho (en armonía con lo dispuesto en los artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria)
que presten su consentimiento a ello en escritura pública todos los interesados o se
ordene así en procedimiento judicial adecuado dirigido contra los titulares registrales
afectados.
Es cierto que nuestro sistema registral admite excepcionalmente la cancelación de
derechos inscritos contra o sin el consentimiento del titular registral, como ocurre en los
casos en que en el propio título constitutivo de la condición resolutoria pactada
expresamente se contemplara determinada causa de la cancelación o por transcurso del
plazo de caducidad legal.
Así, el artículo 82 Ley Hipotecaria en su párrafo primero, y reiterando el criterio
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción (...)», y, en su párrafo segundo, como excepción a la regla,
cve: BOE-A-2025-13615
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 88085
IV
La registradora de la Propiedad emitió informe y elevó el expediente a este Centro
Directivo mediante escrito de fecha 21 de abril de 2025.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 10, 11, 17, 20, 82 y 210 de la Ley
Hipotecaria; 13 (en la parte vigente tras la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de
enero de 2001), 58, 59, 177 y 353 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la
Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de noviembre de 1978, 26 de
abril de 2006, 20 de octubre de 2007, 15 de marzo de 2012, 6 de julio y 5 de septiembre
de 2013, 25 de marzo de 2014, 2 de diciembre de 2015, 21 de abril y 14 de noviembre
de 2016, 25 de octubre y 8 de noviembre de 2018 y 6 de febrero de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 18 de
diciembre de 2020, 19 de mayo y 10 de septiembre de 2021, 6 de julio y 28 de
noviembre de 2022 y 9 de diciembre de 2024.
1. En el supuesto al que se refiere este expediente se presentan en el Registro de
la Propiedad tres instancias mediante la cuales el representante de la sociedad dueña de
determinadas fincas solicita, al amparo de lo dispuesto en el artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, la cancelación de una condición resolutoria -pactada en determinadas
escrituras de permuta los días 4 de julio y 1 de septiembre de 2006- en garantía del
cumplimiento por parte de la citada sociedad de su obligación de construir determinadas
viviendas objeto de permuta y entregarlas en el plazo mencionado de doce meses.
La registradora suspende la cancelación solicitada porque, a su juicio, el artículo 82,
párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria se aplica a las condiciones resolutorias en garantía
de precio aplazado de compraventas o a las hipotecas en garantía de obligaciones, pero
no a las condiciones resolutorias en los contratos de permuta, por su naturaleza más
compleja. Por ello considera que para la cancelación de las condiciones resolutorias
pactadas en la escritura calificada se requiere el consentimiento de sus titulares o
resolución judicial conforme al párrafo primero del citado artículo 82 de la Ley
Hipotecaria.
El recurrente alega que es aplicable la regla octava del artículo 210.1 de la Ley
Hipotecaria, según el cual podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier
interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a
derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades
de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que
venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste
anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el
derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.
2. El artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige como regla general para la cancelación
de un derecho (en armonía con lo dispuesto en los artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria)
que presten su consentimiento a ello en escritura pública todos los interesados o se
ordene así en procedimiento judicial adecuado dirigido contra los titulares registrales
afectados.
Es cierto que nuestro sistema registral admite excepcionalmente la cancelación de
derechos inscritos contra o sin el consentimiento del titular registral, como ocurre en los
casos en que en el propio título constitutivo de la condición resolutoria pactada
expresamente se contemplara determinada causa de la cancelación o por transcurso del
plazo de caducidad legal.
Así, el artículo 82 Ley Hipotecaria en su párrafo primero, y reiterando el criterio
general del artículo 3, exige para cancelar inscripciones o anotaciones practicadas en
virtud de escritura pública, o bien sentencia firme o bien escritura o documento auténtico
«en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción (...)», y, en su párrafo segundo, como excepción a la regla,
cve: BOE-A-2025-13615
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Núm. 159
